ホテル経営を検討している人に伝えておきたい現状とポイント

2020年からのコロナ禍で、観光業やホテル業は大変な苦境に立たされています。宿泊業が2020年度に倒産した件数は、帝国データバンクによると72件でした。倒産には至らなくとも、施設別の営業休止などを含めるとその数は更に増えるでしょう。

ここではホテル経営の現状や今後についてわかりやすく整理します。また、今後ホテル経営へ参入する際に気をつけるべきポイントや、開業に必要な許可についても解説しているので、ご参考ください。

 

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ホテル経営の現状と今後

ホテル経営の現状は、コロナ禍で非常に苦しいものですが、コロナ禍が終息すればインバウンドやIRなどの需要増加が見込めます。インバウンドは2010年代前半から盛り上がりはじめ、2019年に訪日外国人観光客は3000万人を突破しました。また、政府も国策として観光立国を推進しています。

くわえて、2016年にIR推進法案が成立しており、今後はIRや万博による特需も見込めます。IRとは、統合型リゾートのことを指し、今までの観光の在り方に一石を投じます。ホテル経営への参入を検討しているなら、現状と今後のポイントについて押さえておきましょう。

インバウンド需要

日本では2012年末に成立した安倍政権から、インバウンドを積極的に拡大しています。インバウンドとは「外国人の日本旅行」や「訪日外国人観光客」を指す言葉です。2012年に836万人だった訪日外国人観光客は、2019年には3,188万人に拡大しました

急拡大の背景には円安の他に、日本政府によるインバウンド推進があります。観光立国推進基本法の施行や、観光庁の設置など日本政府はインバウンドに積極的です。実際に韓国や中国、台湾、タイなどのアジアから多くの訪日外国人観光客が訪れています。

なお、2020年にはコロナ禍によりインバウンドが412万人にまで急速に落ち込みましたが、コロナ禍が終息すれば元に戻ると考えられています。

万博やIRによる特需

2021年に日本で開催されたオリンピックの後には、大阪万博やIRによるインバウンドの増加が予測されています。IRとは、カジノやホテルの他に劇場や国際会議場、展示会場、ショッピングモールなどが集まった複合的な観光施設のことです。

2016年にIR推進法案が施行され、IR実施法案は2018年に公布されています。現在、IRを誘致する有力な候補地としては横浜、長崎、和歌山、愛知、大阪の夢洲、東京の台場などが挙げられています。IRが誘致できれば多くのインバウンドが期待でき、日本人観光客の需要も見込めます。

遊休地の活用

インバウンド需要の増加に伴って、遊休地の利用が活発化しています。賃貸住宅や商業施設、駐車場経営が主な遊休地の活用方法でしたが、ホテル経営で収益を得ようとする動きも出てきました。遊休地の活用が進めば、地域経済が活性化して需要が増え、結果的にはホテル経営にとってもプラスの作用をもたらすことでしょう。

また、遊休地にホテルを建設するメリットはいくつかあります。中長期的に安定した収入が得られることや、高まっているインバウンド需要を取り込めることです。一方で、デメリットとしては、初期投資がかかることや経営ノウハウが必要なことが挙げられます。しかし、土地を遊ばせておくよりも、ホテル経営で収益を得る方が魅力的でしょう。

コロナ禍での減収・減益

コロナ禍でホテル業界は減収・減益に追い込まれています。インバウンド需要の他に、国内旅行者や出張者の大幅な減少に見舞われました。インバウンドやビジネス出張が激減したため、特に東京や大阪、京都のホテルは苦しい状況です。一方、地方のホテルは都市部に比べると、まだダメージが少ないと見受けられます。

また、宴会やウェディングの売り上げが大きかったホテルも大きなダメージを負っています。コロナ禍で婚礼がキャンセルになることが多く、収入がかなり減っているのです。しかし、コロナ禍が終息しなければ、ホテル業界の苦境は終わらないため、コロナ禍の終息が見通せた段階でホテル経営に乗り出すべきでしょう。

ホテルの経営形態

ホテルの経営形態は大きく下記の3つに分けられます。

  • 所有直営方式
  • リース方式
  • 運営委託方式

運営委託方式はさらに細かく3つに分けられます。どの経営形態を取るかによってメリット・デメリットが変化するので、しっかり把握しておきましょう。たとえば、所有直営方式は迅速な投資や経営判断が行えますが、初期投資が非常に大きくなります。

一方で、リース方式は初期投資を抑えられますが、リース料がかかります。ホテル経営に参入するならどのような経営方式があるか押さえておき、自社にとってのメリット・デメリットやリスクを勘案しましょう。

迅速な意思決定が行える所有直営方式

所有直営方式とは、ホテルの運営会社が土地や物件を所有し、ホテルの経営を行う経営形態のことです。所有直営方式は、最も基本的なホテルの経営形態となっています。この方式の代表的なホテルは帝国ホテルやプリンスホテル、リーガロイヤルホテルです。他にも、個人経営のペンションや民宿も所有直営方式と言えます。

所有直営方式のメリットは社会的信用が高いことです。経営者が土地や建物の所有者なので、金融機関から融資を受ける際に有利に働きます。また、成長に伴ってネームバリューが上がれば、独自ブランドによるチェーン展開を期待できる点や、流行や需要に合わせて投資などの意思決定を、迅速に行えることもメリットです。

3つの方法がある運営委託方式

運営委託方式とは、建物と土地を所有するオーナー経営者が、ホテルの運営を他者に任せる形態のことです。星野リゾートやオークラホテルズ&リゾーツなどがこの経営形態に該当します。ホテルの運営を外部に委託するので、経営の負担を大幅に軽減できることがメリットです。また、運営委託方式はマネジメント・コントラクト方式とも呼ばれます。

運営委託方式には下記の3つが存在するため、それぞれの特徴やポイント、メリットを確認しておきましょう。

  • フランチャイズ方式
  • リファーラル方式
  • アフィリエイト方式

経営ノウハウがなくても参入できるフランチャイズ方式

フランチャイズ方式とは、建物の所有者や経営者が、特定のホテルチェーンに加入する方式です。ホテルチェーンに加入することで経営ノウハウやブランド使用権を取得します。業態としては、コンビニをイメージすると理解しやすいでしょう。ホテルの経営者は売り上げを得る代わりに、加盟料やロイヤリティをホテルフランチャイズ本部に支払います。

フランチャイズ方式の代表的なホテルにはアパホテルやスーパーホテル、ホテルサンルートなどがあります。この方式のメリットは、ノウハウを持っていなくてもホテル経営に参入できることです。一方、デメリットはホテル経営が上手くいっていなくても、一定のロイヤリティが発生することが挙げられます。

ホテル同士の潰し合いを回避するリファーラル方式

リファーラル方式は、同規模のホテル同士がグループを作って、相互に集客する方式です。本来は異なるホテル同士が、同じグループ名やブランド名を使用し、運営ノウハウやシステムも共通化します。また、国内外の加盟ホテルの紹介や、客室予約システムの運用、宣伝までを一括して行ってもらえます。

リファーラル方式のメリットは、宣伝や集客の効率が高いことです。くわえて、ホテルの運営コストが抑えられ、同規模のホテルとの潰し合いも回避できます。

有名ホテル同士で顧客を囲い込みするアフィリエイト方式

アフィリエイト方式とは、所有直営方式の有名ホテル同士を組織化して、共同でのパンフレット作成や、優先予約制度の導入を行う方式です。顧客を囲い込む方式であり、経営方式とはやや趣が異なるかもしれません。

アフィリエイト方式のメリットは、独自ブランドを維持したまま、共同で顧客の囲い込みができることです。アフィリエイト方式は原則として1都市1ホテルであるため、アフィリエイト方式を採用できるホテルは非常に限られています。

開業資金が小さくてすむリース方式

リース方式では、ホテル運営会社がホテルの所有者から建物を借りて経営をします。ホテル運営会社は、所有者にリース料を支払う必要がありますが、ホテル経営の売り上げはホテル運営会社のものです。また、土地や建物を持っている会社が、系列会社を設立して経営を任せるケースもあります。

リース方式で有名なホテルは、東横インやホテルルートインといったビジネスホテルです。リース方式では、土地や建物の所有者には安定してリース料が支払われます。一方で、ホテル運営会社にとっては不動産を購入しなくても済むので初期コストを抑えられます。ただし、ホテル経営が低迷しても一定のリース料は必要です。

ホテルを開業するのに必要な準備

ホテルを開業するのに必要な準備は下記の5つです。

  • 営業許可を取る
  • 資金調達する
  • 物件の購入や建設
  • 事業計画を策定する
  • 従業員の採用や集客

それでは1つずつ解説していきます。

営業許可を取る

適正なホテルの業務運営は、旅館業法によって定められています。したがって、旅館業法を無視してホテルを開業することはできません。ホテルや旅館を開業する場合、旅館業営業許可証が求められます。旅館業営業許可証を交付するのはその地域の都道府県知事で、取得方法は各自治体によってやや異なる場合があるので注意しましょう。

一般的には事前申請し、その後に正式な申請手続きを踏みます。そして、関係機関との手続きを終えたら施設の検査を受け、旅館業営業許可証が交付されます。

以下がホテルを開業するための申請の流れです。

事前相談

自治体によっては申請書を提出する前に、相談を必要とする場合が多いです。このため、まずは開業予定場所の自治体相談窓口に事前に相談をしましょう。

営業許可申請書の提出

営業許可の申請には原則として許可申請書、営業施設の図面、自治体の定めた書類の提出と手数料が求められます。旅館業営業許可証を申請する手数料は、1万5,000円から2万3,000円ほどです

保健所による施設調査

許可申請書を提出すると、保健所による施設調査が入ります。旅館業法の構造基準と、自治体による基準を満たした施設になっているか、保健所の職員が目視で確認します。

営業許可証の交付

検査に合格すると、保健所から許可が下りて旅館業営業許可証が取得できます。許可申請書を提出してから営業許可証の交付までの標準的な期間は10日ほどです。自治体によっても異なるため、事前に自治体に問い合わせておきましょう。

営業許可された後の注意点

営業許可証が交付され、実際にホテルを営業するにあたっては、いくつか注意点があるため頭に入れておきましょう。

その注意点が下記の3つです。

  • 自治体ごとに定められている衛生管理基準を守ること
  • 宿泊者名簿の記載をすること
  • 外国人宿泊客のパスポートのコピーを保存すること

資金調達する

どれほどの資金が必要となるかはホテルの規模によります。

たとえば、大手ホテルチェーンに加盟するには数億円~10億円ほど必要です。対して、地方で小さなホテルを開業する場合は初期費用を安く抑えられるでしょう。物件取得費用や内装、機器の購入などを合計すると、少なくとも1,500万円~3,000万円程度はかかります

初期費用以外に運転資金も用意しておかなければなりません。運転資金は開業するホテルの規模によりますが、必要な資金を明確にして事業計画を立て、資金調達プロセスを考えましょう。

物件の購入や建設

運営委託やリースではない場合、ホテル経営をはじめるためには物件の購入や建設が必要です。小さなホテルを開業するとしても、物件の購入や建設だけで1,000万円以上はかかります。コストを抑えるためには中古の居抜き物件を探すことや、土地の価格が安い立地を選ぶなどの工夫が必要です。

しかし、コストを意識しすぎて立地が悪くなれば集客で苦労することになります。したがって、収益性とコストのバランスが重要です。コストだけでなく、その後の集客も見据え、最適な物件を選ぶことがホテル経営を成功に導きます。

事業計画を策定する

ホテル経営に限らず、新しい事業をはじめるなら事業計画が必要不可欠です。事業計画ではいつまでに何を、どのように行うか明確にしましょう。

ホテルの事業計画では下記にある6つの要素を定める必要があります。

  • ターゲットとする顧客層
  • ホテルのエリア
  • コンセプトやサービス内容
  • 市場環境や近隣との競合
  • 資金計画
  • 仕入れや人材募集

ターゲットにする顧客層とコンセプト、ホテルの立地は事業の根幹です。立地の市場分析やリサーチを行い、具体的な事業計画を立てましょう。

従業員の採用や集客

ホテルを経営するには従業員が必要です。従業員は、ホテルを開業する準備の早い段階から募集しておきましょう。ホテルでは接客の質が重視されるため、あらかじめ接客マナーを教育することが求められます。

また、集客も人材採用と同じくらいに欠かせない要素なので、ホームページの立ち上げやWeb広告、SNSの運用を検討しましょう。宿泊予約サイトや地域情報紙への出稿もおすすめです。

居抜き物件を利用してホテルを開業

居抜き物件を利用したホテルの開業は初期コストが抑えられ、準備期間を短縮できます。居抜き物件とは、建物の造作や設備がそのまま残っており、大規模な改修をしなくても営業できる物件です。内装などの工事費用を抑えることで、浮いた費用を他の設備や広告、運転資金などに回せます。

インターネットで居抜き物件を検索すると数多くヒットするので、ネットを活用して探してみましょう。新型コロナの影響で廃業したホテルもあり、好条件な居抜き物件を見つけることができるかもしれません。

ホテル開業に必要な資金

ホテルの開業に必要な資金は、大きく分けて開業資金と運転資金です。

開業資金には下記の費用が該当しますが、ホテルのコンセプトや立地によって大きく変わります。

  • 物件取得費
  • 建設費
  • 内装や家具の費用
  • 什器などの備品費用
  • 人材採用費
  • 広告費
  • 営業許可取得費

一方、運転資金は開業後にかかる費用で、下記の費用が該当します。

  • 人件費
  • 宣伝費
  • 販促、提供する飲食の原価

また、知名度の高いホテルフランチャイズへの加盟は10億円ほどかかります。地方で15~20室ほどのホテルを開業するなら1,500万円~3,000万円ほど必要です。

ホテルの収益構造を知ろう

どのような事業でも「利益=売り上げ-経費」が当てはまり、ホテルも例外ではありません。ホテルの売り上げは「定員稼働率×客単価」で計算されます。「定員稼働率」とはベッド数に対する宿泊客の割合です。そして「客単価」は宿泊客1人あたりの利用金額を指しています。

またレストランや宴会場、結婚式場が備わっているホテルの場合、宿泊以外でも売り上げが上がります。たとえば、観光地のホテルの収益性を高めているのは、地元の食材を利用した飲食部門です。このように、ホテルには宿泊とそれ以外の収益構造があります。

客室で収益を増やす

ホテルの売り上げを増やす王道は、宿泊客を増やすことです。したがって、宿泊予約サイトやWeb広告、地域誌への宣伝広告による集客を実施しましょう。

くわえて、ホテルではリピートの獲得が重要事項です。リピートしてくれる顧客が増えるほど、ホテルの経営は安定します。リピートを獲得するために接客やサービス、飲食の質を高めることが重要です。

客室以外で収益を増やす

ビジネスホテルは素泊まりが多く、売り上げを増やす施策は限定されます。レストランや宴会場、結婚式場があるホテルは宿泊客以外でも収益性を高めることが可能です。たとえば、飲食部門では、地産地消や地元の食材をふんだんに使った料理を提供するなど、さまざまな工夫やアイディアがあります

宿泊客だけをターゲットにするのではなく、レストランや宴会場の利用で収益を増やせる仕組み作りを心がけましょう。

ホテル経営で知っておくべきリスク

ホテル経営も他の事業と同じくリスクがあります。ホテルは個人で開業できる飲食店などよりスケールが大きくなりがちであり、リスクが直撃したときの赤字額が大きくなります。しっかりとリスクや状況を吟味してホテルの開業時期を選びましょう。

ランニングコストが高い

ホテル経営は他業種に比べてスケールが大きく、ランニングコストが高くなりがちです。ホテルの経営をはじめるには少なくとも数千万円は必要で、経営をスタートした後も人件費や集客、食材調達費などに多くの経費がかかります。ランニングコストに見合った売り上げが得られなかった場合、大きな赤字となるリスクがありますので注意しましょう。

インバウンドに左右される

東京や大阪、京都などのビジネスホテルはインバウンド需要に沸いていました。その分、コロナ禍でインバウンドが激減すると窮地に追い込まれています。地方のホテルや旅館でもこの状況は変わりません。観光業は、インバウンドや景気に大きく業績や売り上げを左右されるため、注意が必要です

また、インバウンドに関しては中国人観光客が非常に多いですが、中国の国策次第で客足が途切れるリスクは無視できません。

ホテル経営を成功させるためのポイント

ホテル経営を成功させるためのポイントは下記の3つです。

  • コンセプトやターゲットの明確化
  • 集客
  • エリアの選定

特に、エリアの選定は事業の成否を左右します。慎重に需要のある立地を選定しましょう。

コンセプトとターゲットの明確化

ホテル経営だけでなくすべての事業で必須となることが「ターゲットやコンセプトの明確化」です

ホテルの利用客は出張のサラリーマンや若いカップル、老後を楽しむ夫婦などさまざまです。ターゲットによって提供するサービスが変わるため、どのような客層をターゲットにするのか明確にしなければなりません。

ターゲットを明確にしておかないと、顧客のニーズとホテルが提供するサービスの不一致が生じ、十分に収益を得られない可能性があります。したがって、まずはターゲットとコンセプトを明確にしましょう。

集客が重要

誰にも知られていなければ、誰も宿泊しに来ないため、売り上げが上がりません。そのため、集客は非常に重要な施策の1つであり、ホテル経営において集客はもっとも重要な施策と言っても過言ではないでしょう

集客にはWeb広告や地方誌への出稿、ホームページの開設、SNSの運用などあらゆる手段を活用するべきです。集客を徹底して行い、ホテルの知名度を高めることが、ホテル経営を軌道に乗せる一番の近道となります。

エリアの選定

立地によって狙うべきターゲットは変化するため、エリアの選定はターゲットやコンセプトに大きな影響を与えます。したがって、地域の人口や交通、特徴について入念な分析をしましょう。また、競合するホテルのチェックも欠かせません。

まとめ

ホテルの現状はコロナ禍で非常に厳しいものです。しかし、コロナ禍が終息すれば息を吹き返すことが予測されています。また、IRや万博、インバウンドなどの需要も期待できます。ホテル経営には所有直営方式や運営委託方式、リース方式などがあり、経営方式によってメリット・デメリットが大きく変わることをお伝えしました。

さらに、ホテルを開業するには旅館業営業許可証の他に、多額の開業資金が必要です。開業資金は主に、物件取得費や人材採用、広告、設備費などに当てられます。したがって、居抜き物件で初期コストを抑えることも含め、ホテル経営ではさまざまな選択肢を検討する必要があるでしょう。

 

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